освоение территорий
ТПУ "Бульвар Дмитрия Донского"
Описание проекта
Предлагается проект торгово-офисного центра, расположенный по адресу: г. Москва, Бульвар Дмитрия Донского, у дома 17 (ЮЗАО, Северное Бутово). Территория проекта расположена вблизи станций метро «Бульвар Дмитрия Донского» и «Улица Старокачаловская».
На земельном участке площадью 1,57 га (к.н. 77:06:0011006:5861) находится объект незавершенного строительства (к.н. 77:06:0011006:5867), принадлежащий на праве собственности физическому лицу.
Для территории проекта утверждены:
- Постановление Правительства Москвы от 21 декабря 2021 года №2147-ПП «Об утверждении проекта планировки территории транспортно-пересадочного узла «Бульвар Дмитрия Донского» (далее – ППТ);
- Постановление Правительства Москвы от 7 декабря 2021 года №1930-ПП «О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы№120-ПП от 28 марта 2017 года № 120-ПП» (О внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы (далее - ПЗЗ));
Указанными правовыми актами предусматривается к формированию земельный участок общей площадью 1,81 га, на котором расположен объект незавершенного строительства.
Для территориальной зоны, соответствующей границам формируемого земельного участка установлены следующие коды видов разрешенного использования согласно утвержденным ПЗЗ: 3.3, 3.4, 3.6.1, 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6, 4.8.1, 4.8.2, 5.1.2, 7.1.2, 7.6.
Также для территориальной зоны, соответствующей границам формируемого земельного участка, установлены следующие предельные показатели застройки, согласно утвержденным ПЗЗ:
- Плотность застройки – 12,54 тыс. кв. м на га
- Высотность застройки – 20 м
Таким образом, суммарная поэтажная площадь объектов нового строительства составит ориентировочно 33 тыс. кв. м, в т.ч.:
- 22 705 кв. м – площадь в габаритах наружных стен торгово-офисного центра
- 10 500 кв. м – подземная часть
Конкретные технико-экономически показатели будут установлены архитектурно-градостроительным решением проекта.
Юридические аспекты реализации проекта
Срок заключения договора аренды формируемого земельного участка и получение ГПЗУ проекта составит не более 3 месяцев с даты заключения юридически обязывающих документов с инвестором/покупателем проекта.
Несмотря на наименование проекта планировки территории «Транспортно пересадочный узел «Бульвар Дмитрия Донского», заверяем, что у текущего собственника отсутствуют обязательства перед Правительством Москвы о строительстве/передаче построенных площадей и/или инженерных коммуникаций городу Москве, не заключены и на момент продажи проекта инвестору/покупателю не будут заключены любые инвестиционные контракты с Правительством Москвы.
- Редкая локация в 200 метрах от станции метро;
- Льгота для смены ВРИ для застройщиков жилой недвижимости – более 1 млрд. руб;
Планируется строительство части трассы Солнцево-Бутово-Видное вблизи территории проекта.
Цена участия в проекте/ цена продажи проекта. Использование преимуществ проекта для застройщиков жилья в г. Москва
Цена участия/ продажи проекта состоит из фиксированной и премиальной части.
Фиксированная часть цены проекта – 350 000 000 руб.
Оплата фиксированной цены проекта позволяет интересанту владеть 75% SPV, у которого имеются права на объект незавершенного строительства. При этом 25% SPV оставляет за собой первоначальный собственник проекта. Корпоративной документацией будут установлены существенные полномочия первоначального собственника до покупки инвестором оставшейся доли 25% SPV.
Премиальная часть цены проекта рассчитывается в двух вариантах:
Вариант 1. В случае отсутствия необходимости получения «льготы ВРИ», а также в случае получения «льготы ВРИ» силами покупателя, премиальная часть цены проекта рассчитывается как 25 % SPV по цене, пропорциональной фиксированной части:
350 000 000 /75 * 25 = 116 666 667 руб.
В таком случае полная цена проекта по Варианту 1 составит:
350 000 000 + 116 666 667 = 466 666 667 руб.
Указанная в варианте цена является базовой для покупателей, заинтересованных в реализации проекта собственными силами – покупка полных прав на проект, возможен вариант продажи объекта незавершенного строительства по простому ДКПН.
Вариант 2. В случае необходимости сопровождения инвестора /покупателя в рамках процедур по получению «льготы ВРИ», стоимость участия в проекте/покупки проекта зависит от принятия решения органами исполнительной власти города Москвы и рассчитывается как половина дисконтированной стоимости предоставленной в рамках проекта «льготы ВРИ».
Льгота=1000*23205*(1-16/100) *95 *0,75 = 1.388 819 250 руб.